[摘要] “超低首付5000元”“首付只要两万元,xx地方安个家”。现在，在潍坊市区的主干道转悠一圈，就能看到不少这样的楼盘广告，更让许多手头积蓄不多的市民怦然心动。
巨大诱惑看上去很美 超低首付机遇与风险并存
在目前楼市较为低迷时期,潍坊开发商的优惠方式可以说是五花八门,世界游、香港游,以及装修、车等促销优惠层出不穷。在高性价比时代,“低成本”购房非常吸引客户的眼光。
按目前三成首付,如果首付5万元,一套90平方米的房子岂不是只需17万元?难道真是天上掉馅饼?究竟是调控重压下房价降了?还是开发商的营销宣传噱头?
记者拨通了潍城区长松路与东风西街交汇口一处楼盘的电话,该楼盘在广告上标明“买房仅需首付两万”。一名置业顾问向记者解释,这种促销手段更合理的说法应该是“分期首付”,以该项目一套总价40万元的住房为例,银行按揭三成首付大约13万元,现在购房者仅需首付两万元,剩余的11万元首付款由开发商无息借给购房者,但要在两年内分数次还清。
该置业顾问介绍,首付两万和常规的首付13万元一样都通过正规的程序办理,签订协议后需要在房产交易中心备案,购房者的首付款依旧是30%,只是除去购房者交付的10%首付款,其余的钱等于开发商暂时垫付。
“如果到了最后期限都没能凑够首付款会怎样?”面对这样的疑问,置业顾问的回答也很干脆:“没有完成首付款全部款项的支付,你就没有办法接房。”
会筛选优质购房者
记者走访城区多家楼盘后发现,潍坊的超低首付营销模式,多数是分期支付首付的手法,其实早在2010年就有多个楼盘采用过了。
记者采访多位业内人士,均表示“超低首付”属于业内比较敏感的话题,不想多做解释。潍坊恒大地产的一名工作人员表示:“超低首付存在一定风险,也不是谁来都可以超低首付,目前只提供给优质客户。”宝鼎花园一名工作人员表示:“分期首付降低了首付门槛,会让一部分收入不高的人群购上了房,但也带来了一定的隐患,增加了银行贷款风险。按照规定,开发商垫首付款后,再由购房者分期付,势必会给购房者造成还银行贷款和付清开发商垫资的双重压力,一旦断供,将给银行方带来风险。因此我们虽然推出了低首付活动,但没有大张旗鼓的宣传,并且不是针对所有购房者,而是有所筛选。”
市建设局房管科相关负责人表示,目前没有针对低首付买房方面的限制政策,审核门槛主要在银行方面,付给银行首付比例为首套房30%,二套房50%,只要银行能放款即可。
人和居房地产营销公司副经理张伟说,分期首付对刚需来说,还是挺有意义的,但好处主要是开发商占了,“实际上,就是开发商玩的一种营销策略,一方面为了刺激销售加速资金回笼,得以年底冲冲销量,另一方面从银行套取现金,保证资金快速流转。”他说。
短期内还款压力大
超低首付只是暂时缓解了按揭一族的买房压力,最终还是要全部付清,而且首付欠款需要在很短的时间内还清,一般不会超过三年。这就意味着,购房者会面临首付、月供、交房时所交税款等多方面的资金压力,也就是说,机遇与风险是并存的。。
究竟拆分首付对购房者会带来多大的还款压力呢?张伟给记者算了一笔账:一套首付5万元,总价42.3万元的住房,按照银行首套房贷款首付三成规定,该房实际首付款即为12.69万元。而现在只要5万元就可以购买,剩下的7.69万元由开发商垫付,其余的29.61万元办理银行按揭贷款。
按照银行首套房首付三成、贷款利率执行基准利率计算,办理29.61万元15年商业贷款,月供为2628.43元。根据开发商规定,由其垫付的款项,购房者需分两次付清,年底付一半,第二年交房时再付另一半,前后缓冲时间大概在一年左右。7.69万元未付完的首期若平摊到12个月中,即购房者前12个月,每月还需准备6408元。也就是说,购房者在购房后的12个月里,每月需还款2628.43+6408共计9036.43元,压力不可谓不大。
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