[摘要] 一路飙涨的房价，不仅将人们的工资收入甩在后头，更无情地击碎了许多年轻人的梦想。可对于潍坊市民来说，这样的压力完全不存在，因为潍坊房价一直保持稳定增长，没有较大的涨幅，而人均工资却涨幅不小，就老百姓而言，不得不说这是一件幸福的事情。
近日，2014年上半年潍坊市区楼市成交数据出炉，较去年同期相比，住宅成交套数下跌17.7%，成交面积下跌17.9%。但潍坊楼市上半年的房价却依然坚挺，6月市区市场均价为4498元/㎡，较同期相比上涨0.3%。
成交面积同比下滑17.9%
2014年上半年的潍坊楼市，依旧是表现平平，“楼市降价潮”、“崩盘论”、“涨跌论”等声音纷纷响起。强力推进住宅一次性装修、推进住宅产业化以及单独两孩政策的落地，在这些有利契机的影响下潍坊市区今年上半年的成交量仍是下滑，并未呈现出整体回暖的态势，仍以“惨淡”收尾。
记者从房天下了解到，上半年我市住宅共成交14183套，成交面积1517295㎡，比2013上半年分别下滑17.7%和17.9%；商业项目成交1629套，同比下滑达32.4%，成交面积180156.9㎡，同比下滑22.5%。
上半年，潍城区成交3230套，稳居成交榜榜首，其次是奎文区成交2965套。除坊子区、滨海区和峡山区之外，其他各区的成交量相比去年同期都出现了不同程度的下跌。潍城区、奎文区、高新区和坊子区跟去年一样，仍然是购房者最关注、成交实时热门的几个区域。
今年上半年，楼市传统的“金三银四”和“红五月”相继泡汤。从每个月的成交量上来看，2014年2月、6月成交总量分别为1799套和3311套，稍高于去年同期；其他月份的成交都低于去年同期。2013年上半年的成交量整体呈下滑趋势，但成交价格较高，而2014年上半年成交量波动则比较大。
房价整体房价震荡中呈小幅上扬
即使“金三银四”和“红五月”不复存在，推盘量、成交量、访客量等都出现了下跌，潍坊整体的房价表现依然坚挺，甚至还在震荡中小幅上扬。
记者了解到，市内六区市场均价今年1月份为4484元/㎡，6月份为4498元/㎡，呈现小幅上涨趋势。具体来看，各月的市场均价走势有涨有跌，仅2月份和5月份市内市场均价出现了环比上涨。
房天下数据监控中心统计的数据显示，今年上半年高新区、奎文区、寒亭区的市场均价出现上涨，其中寒亭区涨幅为1.4%，其余区域都出现下跌，坊子区跌幅最厉害为1.3%。分析来看，坊子区的价格变动主要是楼盘降价所致，寒亭区价格上涨则主要是低价盘售罄及高价盘入市所致。潍城区市场均价表现最为稳定，一直保持在4300元/㎡左右。
今年上半年，市场均价排名前三的依然是奎文区、高新区及潍城区，寒亭区仍然垫底。其中，奎文区上半年市场均价基本维持在5600元/㎡左右，引领潍坊楼市。
记者从多位业内人士处了解到，我市的房价成本主要包括地价、建安成本、各项配套费用和运营成本四部分。
据潍坊市住房和城乡建设局定额办公布的数据，我市目前多层框架结构住宅楼每平方米造价为1550元，高层及小高层框架、剪力墙结构住宅楼每平方米造价为1950元，造价均不包括特殊要求、非毛坯、高档配置。加上土地成本、财物和人员成本、配套费后成本则在3000元/㎡-3600元/㎡之间，而高新区东部一些新楼盘开盘价已经不足3000元/㎡，甚至到了2800/㎡左右，已经和成本价相当。
记者了解到，潍坊房产企业的平均毛利润值为20%左右，而销售人员的收入相对一二线城市较低。记者采访多位置业顾问后发现，市区置业顾问提成千分之一至千分之一点五，如销售一套总价50万元的住宅，置业顾问提成六七百元。
潍坊市房地产营销协会负责人隋钢表示，目前，房价已经触底，市民购房良机已显现，无论是从潍坊城市居民的人均可支配收入与房价的关系，还从和全省同类城市房价的对比，或者从最近潍坊商品房价格上涨的幅度低于成本上涨的幅度来看，潍坊当前的商品房价都不存在虚高，也没有下跌的空间。房价接近成本价，可谓“见底”，理所当然是购房的时机。
今年上半年潍坊楼市走势稍显低迷，银行放贷难，房企降价促销，楼市去库存压力重重。
鑫锦盛房地产中介公司总经理刘顺方向记者表示:“银行房贷紧缩、购房者心理预期以及市场舆论导向都是导致潍坊楼市趋于平淡的原因，目前越来越多的人陷入观望之中。习惯了各种促销手段后，购房者可能会更加趋于理性。”
记者走访中了解到，信贷收紧仍然是楼市低迷的主要原因，潍坊几大银行房贷首付比例仍为30%，利率却普遍上浮10%-20%，目前首套房贷额度依然紧张。
为破解贷款难的问题，潍坊几乎所有刚需项目都推出了垫付首付活动，比如购房者原需首付10万元，现只需首付4万元，剩余的6万元签订第三方协议在交房前几个月交完即可，不妨碍签订购房合同，办理贷款手续。垫付首付活动推出后，大大增强了购房者的购买力。
高新区弘润·金茂府的策划经理张伟认为，市区楼市将进入调整期。对于楼市现状，他认为，下半年楼市促销潮将加剧，促销方式也将更加多元化。
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