[摘要] 十一特别节目：2014企业家眼中的中国地产悬疑。本期节目合辑专访万达集团董事长王健林、SOHO中国潘石屹夫妇、中坤投资集团董事长黄怒波、福耀玻璃董事长曹德旺、银泰集团董事长沈国军。共同剖析地产现状，预测中国房地产市场走势。
黄怒波：大多数地产商这次都过不去
基于这种判断，黄怒波和他的中坤投资集团开始了转型之路。其中标志性意义举措，是将北京大钟寺大面积的商铺改成写字楼，即便在迁移商户、写字楼改造过程中，中坤经历了包括融资困境、上榜失信人名单等问题，但也丝毫无阻黄怒波的转型决心。“地产商开始完蛋了，如果说转型的好，就能撑过去不饿死，如果不好，大多数地产商都过不去。中国经济还有两三年的困难期。”黄怒波说。
话至如此，新的猜想在于，当所有商业地产转型求生的希望都放在写字楼上时，于一二线城市的写字楼市场，又是否会因为过剩而产生泡沫呢？
商业地产的泡沫风险
“中国商业地产将比住宅地产摔得还要惨”在两年之前，银泰老总沈国军就做出了这样的预言。时至今日，他依然不改当时的观点。即便住宅地产现在面临很大问题，依然可以通过调价、促销、取消限购、放松房贷等措施这些去消化部分存量，有些城市政府还可以收购过剩产能作为廉租房。但如果建了过量的商业地产，房企没有招商能力、经营能力、管理能力，政府也无法有效管理，收拾残局。“现在各地开发商的商业地产项目，同质化非常严重。两年前，光是成都的高新区，在做大型商业物业的就有一百多个。浙江的某个县级市，单体超过十万平米的购物中心就有20个。与此同时，中国大陆真正有大型商业物业招商营运能力的地产开发商，也就五六家。”沈国军说到。
有关2014房地产的民间舆论，的特色在于，看到地产商日趋紧缩与分化，许多购房者以观望的情绪，等待买方市场的不期而遇。这也成为许多房企在今年降价保量的直接原因，甚至成为压倒部分房企的最后一根稻草。正如黄怒波的观察，“好的时候什么都好，坏的时候厄运都来了。”
“房地产商开始两极分化”SOHO中国CEO张欣也赞同这样的行业趋势。像SOHO这样的公司，贷款量非常低，企业负债率从未超过10%，手上也拿着大把现金，就等待着谁的项目要卖。还有一类，贷款量已非常高，销售也卖不动。未来的十年，房地产进入一个缓慢增长期的话，现在这五万家开发商肯定有相当一批被吃掉。
金融界已把地产划到限贷和危险的行业
房地产作为资金密集型行业，对于资金周转速度的要求非常高。多年以来，一些中小型地产开发商，通过银行信托，第三方理财等各种金融产品取得资金，造成获取资金的成本高企。或许正因为看到了衍生金融产品，类似的潜在风险。银监会在本月初对信托行业做出预警，谨慎将资金流入房地产项目投资领域。
国家统计局9月18日发布的数据显示，8月份70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市分别为68个和67个。面对市场的不安，地方政府救市的动作如约而至。近日，继珠海取消限购政策后，在大中城市中，只剩下北上广深4个城市仍然坚守严格限购的堡垒，尚未作出调整。以杭州与南京取消限购后成交量的有效回暖的数字来看，房屋均价并没有攀升。限购政策放开的效果，更倾向于开发商的资金回笼，以及年度销量的旺季冲刺。
“现在整个地产业不是限购松绑就能解决的问题，而是贷款困难，整个金融政策的问题。整个金融界已经把地产划到了一个限贷的行业，危险的行业当中。”中坤投资集团董事长黄怒波谈及这个话题颇为沉重。正如近期各地政府相继出台的，放宽首套房认定，降低首套房商贷利率等呼吁一样，地方政府“落花有意”依然难阻银行大佬们“流水无情”。银行对房地产行业，尤其是民营企业的惜贷，加速着地产商们的忧虑。
“很多企业真的只差那一口气就活过来了”
进入2014年，经济下行风险抬头，外加近两年不断新冒出的不良资产，银行逐渐加强风控手段。信贷结构上倾斜大型国有企业，而民营企业和中小企业的贷款审批更加严格，这种惜贷谨慎尤其体现在地产项目中。中坤集团旗下的北京大钟寺项目，也因银行不愿提供十几亿的贷款，使得黄怒波无奈出让该项目的股权与债权，从而与自己一手培育起来的优质项目失之交臂。
“很多企业真的只差那一口气就活过来了”金融危机期间，因高调收购冰岛土地而名声大噪的黄怒波，对此无可奈何。
房企要想活下去 必须具备的三种特质
一叶知秋，秋天来了，冬天还会远吗？因此在大型地产商都在备好过冬干粮的今天，未来几年的行业洗牌中，强者愈强，弱者出局。能活下来的房地产企业一定具备三种特质，首先是手中充足的现金流，其次是较低的资产负债率，最后果断的转型策略，主动拥抱新的商业思维模式，如互联网。而这三样也仅是基本素质。
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