[摘要] 多家机构近日发布的报告显示，今年二季度北京甲级写字楼租金价格持续下滑，商铺市场则受累于奢侈品销售的放缓而未现涨势。分析人士认为，由于短期内经济增速下滑预期强烈，未来商业地产需求也可能受到影响，并导致市场在短期内走低。
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前些年房地产市场的住宅超级大盘开发模式曾经风靡，如今在楼市持续调控背景下，各路开发商也纷纷借道商业地产寻求新的利益增长点，开发模式已从单一小规模的写字楼、购物中心，逐步扩张成大型城市综合体，并掀起一股千亿级大盘的“造城”运动。我想说
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但是在各路资本相继涌入后，国内商业地产项目的庞大体量和同质化弊端开始显现，未来三年，沉重过剩压力将伴随商业地产迎来一个风险难测的结局。
频现超大盘开发商涌向造城运动
开发面积达到60平方公里、相当于6个深圳东部华侨城、两个澳门面积大小，项目总投资超过200亿元，保利地产在广东省东莞市投资开发的超级大盘项目确实令人乍舌。
根据规划，保利地产将在未来6~8年时间内，陆续投入200亿元在东莞市打造出包括多个主题乐园，同时结合当地生态环境开发的高尔夫、会议中心、酒店为载体的大型商业生态综合体。
如此庞大的项目吸引各方眼球，当地政府更是将此作为重点业绩工程、东莞地产产业转型的重要试点。2011年该项目已经正式动工，经历一年多时间，项目于今年5月底正式亮相市场。
按照保利地产的描述，这个项目建成后更像是崛起一座新的城镇。保利地产广东公司董事长余英更高调表示，未来项目将会有五星级酒店4家、生态度假山庄9个、主题酒店4家、主题公园3个、生态体育公园3座、低碳生态建筑示范群15座。不过，该超级大盘项目期入市的产品却是别墅。
“以超大盘形式开发综合体项目，这是商业地产发展到一定阶段的产物，主要还是受房地产调控、新型城镇化的推动”，广东商学院流通经济研究所所长王先庆（微博）如是说，超级大盘不可能在市区，只能在城乡结合部开发，从这一特征来看，就是为了适应新型城镇化战略。
网易财经注意到，相当于造城运动的超级大盘模式，不仅是保利地产在做，包括恒大、万达以及红星美凯龙等各路资本也相继涌入。
近年来，恒大在广东、天津等多地开发的综合体项目已经入市，诸如广东清远世纪旅游城项目，其总建筑面积达26万平方米；今年6月下旬，红星美凯龙董事长车建新在一媒体会上高调表示，旗下红星地产开发综合体27个，未来8年，将在60座城市开设100个，投资额将达1000亿元。
今年3月，万达董事长王健林在广州表示，继续斥资逾450亿元在广州再建4个大型项目，其中包括3个万达广场和1个总投资额超过200亿元的万达旅游文化城项目，上述旅游文化城项目并非简单的综合体，被称之为世界特大型文化旅游商业综合项目。
不仅是大牌开发商，能够借此获取庞大土地资源的“造城”运动对于中小房企也有着无比巨大的吸引力。公开资料显示，贵阳有一个号称西南地区乃至的商贸流通航母“西南国际商贸城”，仅占地面积就多达10平方公里，总建筑面积1420万平方米，总投资600亿元，该项目就是由一个名不见经传的公司投资开发。
今年5月份，由陕西铁建投资发展有限公司开发的西安国际中心城市综合体项目，规划面积高达100万平方米，正式开建。同样在西安，一个开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区也亟待入市。
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