[摘要] 高房价让购房者苦不堪言，一直以来开发商都是购房者炮轰的对象。然而对开发商而言也是有苦难言。日前有消息称中国房产税费高的有些离谱，房价里70%是税费!开发商也一直哭诉楼盘成本太高，利润低。那么高房价究竟是怎样"筑"成的？
3、规定性收费：众多且复杂的规定性收费
可细分为26项，合计为2461.89万元，摊到每平方米为503.8元
数据分析：多达26项，增加成本503.8元
规定性收费是房地产开发另一个大支出，具体可分为立项、土地权使用、用地规划许可、工程规划许可、施工许可以及其他等大项，可细分为26项。
仍以上述A住宅项目为例，土地权使用规费一般有两项，土地证登记费、现状地形图制作费，上述例子中这两项收费分别为3000元和20万元。立项规定性收费包含可行性研究报告、节能报告书、环评报告书和地震安全评估四项，合计收费70万元；用地规划许可包含勘测定界图费、规划咨询费(按每平方米1.05元计算)和用地规划许可公示费，收费分别为3万元、8万元和5000元；工程规划许可包含日照分析费约4万元、规划咨询费8.5万元、工程规划许可证公示5000元；施工许可证包含施工图审查费、人防工程图纸审查费、防雷技术服务费、交易服务费、建筑企业劳动保险费、劳务工资保证金等11项收费，约2173.89万元。
除此之外，规定性收费还包括渣土费、水资源费、环卫费、水土保持设施补偿费等，上述A住宅项目的收费为173.2万元。
“账单”显示，A住宅项目规定性收费合计为2461.89万元，按照住宅建筑面积相当于每平方米收取503.8元。
现存问题：“预缴”政策犹如“薅羊毛”
在众多房地产开发应缴税费中，大到上千万的所得税，小到每平方米2元的散装水泥专项资金，因为前期难以确切计算收税依据，采取先预缴(存)将来多退少补的方式来收取。
以所得税为例，按照法理，所得税应当在产生出或者计算出净利润后，再按一定比例缴纳，应当利润多多缴，利润少少缴，无利润不缴。
但在收税过程中，税务部门无法确定净利润，则一律按照20%的利润率套算项目利润额。也就是说，标价每平方米6500元的项目，其便认定其中内含净利润为1300元，再在1300元的基础上按25%的税率预征。
按照同样原理被收取的费用还有散装水泥专项资金。散装水泥专项资金是国家本着“限制袋装、鼓励散装”的目的，向生产和使用袋装水泥的企业和单位收取的政府性基金，一般按照使用袋装水泥的吨位收取费用。但是在实际项目管理中，地方政府很难确定建设项目使用袋装水泥的量，所以就采取按照每建造平方米收取固定金额的形式来收费(济南每平方米收费2元)。
最终整个A住宅项目所得税为1894.75万元，散装水泥专项资金为50万元，只以上两项预收费就达1944.75万元。“羊毛出在羊身上。开发商在建设之初就要上缴将近2000万元的费用，就算这些收费将来能够退还一部分，但在资金回笼之前，这些费用将被直接转嫁到购房者身上。”业内人士表示。
4、服务性收费：绕不过去的服务性收费
合计为1804.7万元，使每平方米增加309.55元费用。还要交预售许可保证金、物业质量保修金等费用1000万元
数据分析：名目繁多，增加成本309.55元
除了行政类的收费以外，住宅建设中商业服务性费用或者叫经营性收费也是名目繁多。这些费用有的是可以商议的，有的带有强制性。
仍以A住宅项目为例，关于服务性收费的项目显示，电力配套费标准为140元/平方米；燃气安装费每户为1750元，折合15元/平方米；自来水户表工程一般为25元/平方米，另有图纸设计费6万元；地质勘察费25万元；高低应变检测费20万元；静载试验检测费40万元；人防设计费20万元；人防转换预案费3万元；设计费24元/平方米；监理费20元/平方米；跟踪审计费50.3万元。
上述费用合计为1804.7万元，使每平方米再增加309.55元。
此外，就算是项目建设差不多了，还要收取预售许可保证金、物业质量保修金等费用，其中尤以物业质量保修金为大头。按照相关规定，应该按照建筑安装造价的一定比例交存保修金。其中多层和低层建筑为3%，小高层建筑为4%，高层建筑5%。在上述A住宅项目中，该项为1000万元。
综上所述，A住宅项目每平方米房子中，刚性税收为968.4元，规定性收费为503.8元，服务性收费为309.55元，预售许可保证金及竣工验收费用为209.94元，加起来为1993.29元/平方米，加上土地楼面1930元的地价，成本已达3923.29元。这意味着，如按照计划中的价格6500元/平方米销售，60.36%已被拿走。
现存问题：第三方机构“垄断”特征明显
据了解，26项规定性收费中有12项是由中介机构或第三方机构收取的。服务性收费中也有第三方机构的参与。建筑业第三方检测机构是为社会提供公正、准确、可靠的检测数据和检测结果的一种中介组织，通过对建设项目图纸等的审核、检测等，对保障建筑工程的质量起到良性监督作用。
不过也有不愿意透露姓名的房地产企业工作人员表示，在实际的检测过程中，第三方检测机构在范围内并没有形成良好的竞争氛围，存在明显的“垄断”特征，导致检测费用动辄十几二十万元，而且常常重复收费。
“项目审批到了哪一步，需要到哪个检测机构进行检测，就像是数学公式一样，固定性强。如果走错了一步，很有可能通不过，需要重新来过。因为非‘特定’检测机构的数据结果是不被政府部门认可的，这样不仅浪费了检测费用，还耽误工期。”该工作人员表示，“垄断”局面首先与获得国家资质的检测机构数量少有关，其次不少检测机构在按照国家政策独立出来以前，就是某些政府部门的科室，与政府相应科室有着千丝万缕的联系。
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