[摘要] 近期广东佛山和湖南长沙双双传出限购松绑的消息。自此，国内46个限购城市中，已有逾30座城市针对限购政策进行了松绑或微调。尽管当年限购令出台时，各地遵照执行的地方版调控细则大多是“一刀切”的统一模板。但在限购政策退出之时，各地放松限购的举措却是“各开各花”，不尽相同。
近期广东佛山和湖南长沙双双传出限购松绑的消息。自此，国内46个限购城市中，已有逾30座城市针对限购政策进行了松绑或微调。尽管当年限购令出台时，各地遵照执行的地方版调控细则大多是“一刀切”的统一模板。但在限购政策退出之时，各地放松限购的举措却是“各开各花”，不尽相同。
限购松绑了，楼市走势又增加了新的希望，有人预测“房价反弹”，有人表示松绑之风难消天量库存。到底未来走势如何，现在肯定难定论。潍坊虽然一直远离限购漩涡，但购房者的心理却一直被大势左右着，在限购松绑风声四起的时候，潍坊购房者的买房意愿也开始有所松动。
佛山长沙双双松绑
上周三傍晚，佛山再次传出松绑限购的消息。有发展商透露，自8月7日起，佛山将全面放开限购，不发红头文件；判定名下房产套数从以家庭为单位，改成以个人为单位；本地户口每人限购2套，未成年子女亦可购买；外地户口个人可购买1套，不需要社保及完税证明。对于此次限购松绑，佛山住建局相关人士在回应媒体采访时亦默认消息属实，佛山成为广东取消限购令的城市。
而就在同一天，湖南长沙市住建委亦对外宣布，长沙市已经正式解除了楼市限购令，购房者已不需要限购时的证明材料。
自此，国内46个限购城市中，已有逾30座城市针对限购政策进行了松绑或微调。而随着中央政府以“不刺激，不打压”态度逐步将房地产调控的主导权下发给各个地方政府，加之住建部部长陈政高在今年7月提出的“千方百计消化库存”观点落地，各地限购政策松绑也从最初的暗地里“只做不说”，演变成高调发文取消或调整政策，刚刚过去的7月便是各地集中松绑限购的开端。
7月新建住宅成交
环比升7%同比降13%
不难看出，从“一刀切”的限购政策到“见光死”式微调再到“只做不说”式暗调，最终以明文宣布取消或放松政策，各地政府在松绑限购的路上步子越迈越大。促使其在短时间内对松绑限购的态度发生转变的，除了有中央的定调撑腰，最为关键的是在现已松绑限购的城市中，短期内难消化的住宅高库存已成为制约其城市发展的重要因素。
不过，各地放松或取消限购，并不意味着房地产市场将出现明显回调或报复性上涨，但也不能否认其对当地房地产仍有一定的刺激作用。
据中原监测的40个重点城市，7月新建住宅合计成交1690万平方米，虽然环比上升7%，但同比降幅仍达到13%。对比今年以来月度成交水平，7月成交量仅好于今年2月以及6月，而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。其中，一二线城市表现较差，三四线城市相对较好。一线城市7月成交量较去年月均值大幅下挫近三成；而二线城市虽然较6月成交有所起色，但较去年月均水平下挫约两成。相对而言，三四线城市环比增幅达10%，且较去年月均值降幅小于一二线城市。
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松绑限购速度之快出人意料
回顾2014年4月份以来限购政策的变化历程，从南宁、天津等城市首先定向放松限购，到无锡、海口等城市通过户籍新政侧面突破限购，再到沈阳、昆明、福州、厦门、南昌等城市传言限购取消等措施，甚至呼和浩特、济南、杭州、宁波等城市直接发文调整或取消限购政策，限购政策的调整力度越来越大。
对限购的调整都是微调，且地方政府行事低调，事实上，松绑“限购”的高潮从今年6月份开始。6月10日，沈阳市在46个限购城市中率先行动，全面取消限购，不过，沈阳只是“一日游”，一天之后，沈阳市政府部门即对此消息进行否认。6月20日，呼和浩特市宣布取消限购，成为松绑“限购”的城市。
松绑“限购”的城市中，除了“领头羊”呼和浩特等少数几个城市公开发文外，多数地方政府选择低调行事，只做不说。目前，地方政府的松绑“限购”主要分三种类型：
种是“全面松绑型”，以呼和浩特、济南、海口等为代表的城市，郑州也是采取的这种方式。第二种是“局部有限型”，以武汉、苏州、无锡、杭州、宁波等为代表的城市，采取了局部放开的方式。如武汉对140平方米以上户型的住宅不限购。第三种是“曲线救市型”，如有的以放宽户籍、买房落户、购房补助、减免契税等政策变相松绑。
松绑非妙药销量提升有限
在本轮楼市限购的松绑潮中，地方政府表现得颇为积极。然而，跟踪各地成交量来看，放松限购也并非灵丹妙药，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数城市成交量依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。
呼和浩特和济南的情况类似，均是取消限购后一周内成交量快速飙升，但一周后又迅速回落至政策调整前的水平。如济南在7月10日放开限购后，7月14日～7月20日全市成交量即突破30万平方米，日均成交超过400套房源，环比骤升85%，但次周成交量即大幅回落至11万平方米，日均成交100～200套，与去年同期相若。
杭州、萧山、成都等城市，取消限购后日均成交量出现飙升，但能否持续还需要观望。长春、武汉、宁波及南宁等城市，取消限购后成交量只有5%左右的小幅提升。其他城市目前还看不出特别大的影响。
有关研究报告认为，放开限购对市场成交的影响并不明显，由于信贷政策没有放松，所以消费者的实际购买力并没有得到改善，即便楼市示好，消费者也“心有余而力不足”。
据不完全统计，截至目前，46个限购城市中，确认松绑或实际松绑的城市已达34个，目前仍在坚守限购的城市仅剩12个，除了北上广深4个一线城市外，还有三亚、珠海、南京、哈尔滨、大连、西宁、兰州和昆明。
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松绑之后地方托市或将升级
从目前的情况看，一旦松绑“限购”被证明短期内无效后，地方政府的措施将不仅仅局限于松绑“限购”，救市行动或许会进一步升级。
除了松绑“限购”，四川成都的托市政策相当给力。根据成都的文件，四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对银行发放的首套房贷款，贷款利率不超过(含)人民银行公布的同期贷款基准利率，提供贷款金额的3%作为财政补助。成都这一救市政策，是本轮楼市调控中，地方政府次明确用财政补贴购房，也次明确开始用信贷政策救市。相比松绑“限购”，显然，这一政策对楼市的影响更大。
河北省和福建省在本轮调控中也引人关注，因为这两个省份都出台了省一级楼市指导意见。
福建省的“闽八条”更为直接：取消限购、降低普通房标准，对房贷进行优惠，比如购买首改房按首套房认定，外地人购房贷款不需提供纳税证明等——凡此种种，预示着福建救市行动拉开序幕高张大旗。有关专家对此评论，省级文件的出台意味着，面对楼市降温，不仅是城市政府着急，连省政府也坐不住了。
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在刚刚过去的七月，限购松绑的消息从各地传来，楼市似乎又有“绝地反弹”的迹象。潍坊虽然一直远离限购漩涡，但购房者的心理却一直被大势左右着。从成交数据来看，7月份潍坊住宅成交3001套，是2014年以来月度成交量首次突破3000，真可谓淡季不淡。
潍坊虽然不是限购城市，但各地纷纷松绑的消息对购房者心理影响也较大，“之前限购的时候房价也没见降多少，现在都取消限购了，房价更不会下降了”，参加看房团的李先生如是说。正打算近期购买婚房的王先生也表示，潍坊房价本身就不高，下降空间有限，不如趁着开发商推优惠的时机赶紧买房。
从近几年潍坊房价轨迹可以看出，潍坊房价相对比较平稳，鲜少出现大涨大跌现象，未来或仍以平稳为主。所以业内人士也建议购房者看到合适房源即可出手，一味观望错过时机。
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