[摘要] 上海也陆续颁布了提高本市土地节约集约利用水平、盘活存量工业用地若干新政，由此可见，主要以物流中心、工业园区、综合开发园区构成的产业地产在2014年起开始面临着新形势、新机遇、新生力军。
上海产业全区转型升级面临那些瓶颈？
上海市经济和信息化委员会主任李耀表示，上海的产业园区现在面临四大刚性约束。一是土地总量受到严控，上海是3226平方公里的建设用地，将来不再拓展。其中产业园区这块790平方公里，再加上我们产业园区之外195、198还有将近360平方公里的产业用地，这是现状。新增的产业用地，我们在790平方公里的产业园区当中大概还有增量存的增量大概是120平方公里左右。总量控制现在已经成为我们一个产业园区发展的刚性因素，此外，产业园区作为地方政府的融资平台跟企业比较的平台同样受到了地方政府债务总量的控制。未来的产业园区投融资机制必须要有所创新。第三，上海要控制外来人口，这个对产业园区发展也有很大影响。第四，单位能耗的标准向国际先进水平靠拢，对产业引进的企业有非常高的要求。
聚焦3 工业用地盘活与创新
城市化中探索产城一体可持续发展新模式
上海市规土局和上海自贸区管委会近日联合印发了《关于中国(上海)自由贸易试验区综合用地规划和土地管理的试点意见》(以下简称《意见》)。这意味着，备受关注的上海自贸区土地“二次开发”正式启动。根据《意见》，上海自贸区将鼓励地块用途兼容，用地类型实现两种或两种以上用途混合。同时，上海自贸区管委会将按相关规定，组织实施存量建设用地盘活，存量用地可以通过补缴土地价款的方式转型为综合用地。业内人士表示，在此之前，工业用地在成交后，要想转变用途难度极大，原则上试用期内是不能转变用地性质的。综合用地概念的提出，可以从根本上解决工业用地转性升级的问题，这也是上海自贸区次明确提出综合用地的概念。那么，如何在有限的空间内充分利用好这个综合用地，尽可能发挥其价值并有可持续性？
以“导演+制片”的方式做好开发商分内事
万通董事长冯仑就此提出了“立体城市”的概念，即强调纵向规划，节约土地，提高居住密度，以产城一体的方式，用产业带动居住、带动商业从而带动娱乐、公共服务，公共设施整体上用产业来带动。此外，节能环保是重点，寻求高密度可持续的城市做节能环保的解决方案，需要优质的社会管理，因为密度提高后，会对安全、公共福利、反恐、很多基层组织的治理提出更高要求。整体而言，立体城市是高就业、高福利、低成本、可持续发展的一种城市。立体城市是万通在城市化进程当中提出的一种紧凑型、产城一体可持续发展的模式。
在立体城市中如何做到自我平衡和产业带来自己的需求，从而支撑城市的发展？、高就业系数；第二、高需求弹性；第三、高增长初期。依据这三个标准，万通的立体城市也选择了三个与之跨界融合的产业：医疗健康产业、教育与研发产业、都市立体农业。立体城市是不动产和产业引进的结合，不动产开发商来做硬件，产业企业来做运营，做软体，租赁开发商未来的房子，然后二者之间有一个风险共担的方式，从而解决产业进入的问题。冯仑总结认为，要建立一个立体城市最重要思考的是要发展所需要的一个持续性的可持续发展的产业。而这些产业最重要的从不动产角度来说，应该遵循国际上做商用不动产的基本规律，三分开一统一。做好我们开发商分内的事情，就是导演加制片的方式，使产业能够落地，从而使立体城市能够变成一个可持续发展，而且在其他城市也可以顺利发展。
绿色环保成为可持续发展园区主流
此外，在节能环保方面，如卓达集团在启东、山东威海等地的７个卓达新材产业园近期同时开工，而此前卓达集团已在黑龙江、河北、山东、辽宁、湖北、安徽等地开工建设以新材产业做先导的产业新城。以启东卓达新型材料产业园为例，该项目是卓达·北上海（启东）生态产业新城的启动区，预计能带动15万人就业，推动长三角地区绿色环保节能建材产业及住宅产业化发展。
另据上海万科助理总经理、商业开发与产业总经理郑华表示，万科虽然进入产业地产不到一年的时间，但是在这一领域万科更加关注服务体系本身。对此，万科新近成立了一个关于园区的运营团队，提出了绿色、健康、体验、文化四个关键字。例如在九号线的中春路有一个23万平方米的园区，采用大量PC材料节约了能源，在健康方面万科也投资了一些医院、学校；在万科的园区都有涉及文化方面的工作。
工业用地转型综合用地将有那些机遇？
所谓综合用地，是指土地用途分类中，单一地块具有两类或两类以上使用性质（商品住宅用地除外），且每类性质用地，地上建筑面积占地上总建筑面积比例超过10%，包括土地混合利用和建筑复合两种使用方式。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，目前我国工业用地存在占比过大，效率较低的问题。就上海而言，自2003年以来，工业用地出让幅数和出让面积比重分别占到土地出让的57%、44%。而工业用地的价格却十分低廉。工业用地转型势在必行。工业用地转型综合用地可以引入创意产业园，甚至医院、教育研发等。上海电气（集团）总公司副总裁武跃军表示：“产业地产不同于工业用地，商业地产或许也能介入产业地产。如果工业用地转型不转性是以持有不持有来确定他的税收的话，那么未来是以商业地产来做产业地产还是工业地产来做产业地产应该是会有市场规则的，不同的成本会有细分市场的，这个应该由市场来决定。”
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