[摘要] 从已经实施的楼市调控政策来看，政府无疑是在出手“救市”，帮助上市房企去库存，年底楼市成交量的“翘尾”行情将助推房企业绩回暖，但指望由此进入新一轮发展并不现实，房企回归“新常态”势在必然。
房企业绩压力
2014年初，多家房企都对自身全年的销售目标做出了不同的解读。其中，万科A、绿地和万达的目标定在了2000亿元以上，中海地产、恒大地产和碧桂园则希望实现超千亿元的销售目标，其余一线房企也都定下了两位数以上的增长目标。
房企的底气来自上一年的好成绩。2013年，大部分房企都完成了销售目标，其中万科A、保利地产等房企年销售额均突破千亿元，而且早在2013年11月份，众多房企就已经完成了销售目标，部分房企甚至放缓新楼盘的开盘节奏，有意将销售额推迟至下一年。
但这样的好场景如今已不复存在。2014年前10个月，鲜有房企提前完成年度销售目标，完成度在八成以上的房企也是屈指可数，而2013年同一时间，不但有数家房企完成年度目标，部分房企也已经完成了九成以上。对于部分房企来说，在仅剩两个月的情况下，完成2014年的销售目标恐已经是镜中花、水中月。
从目前的情况来看，由于房企面临业绩压力，紧张的资金面又要求房企加快去库存的步伐。年底冲刺销售总量，更多的是房企窘境的体现。
在申万房地产板块的144家房企中，除世联行和银润投资之外，142家上市房企的存货金额合计为2.31万亿元，相对于2013年同期的1.9万亿元增长超过4000亿元，涨幅超过20%，明显快于房地产板块营业收入和净利润的增长速度。而且，即使是环比2014年上半年，房企的存货也增长1000亿元以上。
从毛利率来看，截至10月底，144家上市房企平均毛利率为32.99%，而半年报时则为34.19%，2013年三季报时更是达到了35.49%。而且，毛利率同比下滑的上市房企近90家，占比近六成。
在存货节节攀升的同时，上市房企高企的负债率也是其年底冲击业绩、加快去库存的又一原因。
根据统计，2014年前三季度A股百强房企累计实现销售回款5841.08亿元，同比下降2.8%，增速大大下降。尽管预收账款总量仍在增长，但增速已经大幅放缓，其中百强房企预收账款 8184.28亿元，同比增长8.1%，较上年同期下降17个百分点。
2014年三季度末，A股百强房企加权计算，扣除预收账款的资产负债率为52.7%，净负债率大幅上升至103.5%，比2013年同期大幅上升24.6个百分点；而且，上述两项均为2007年以来的水平，表明在销售下降的情况下，房企的扩张更大程度上是靠增加杠杆。
业内人士表示，截至2014年三季度末，小型地产公司的整体净负债率高达536%，在2013年底449%的高位基础上继续攀升，已经到了风险极高的程度；同时，小型房企的短期偿付比率仅为0.1，反观以万科为首的大型公司短期偿付比率高达1.75，净负债率仅62%。
由于债务规模过大，小型地产公司单纯依靠销售回款已不可能短期解决债务偿付问题，只能依靠借新还旧。其中，小型地产公司前三季度借款现金流入和偿债现金流出同比分别增长33%和36%，均维持在高位，还债资金高度依赖新增借款，如货币政策持续宽松尚可支撑，但若货币宽松停止，则小型地产公司整体恐将面临相比之前更为严重的兑付危机。而大型公司前三季度偿债现金流出同比增速为负 11%，应该已经安然度过2013年的偿付高峰时期。
在库存压力加大、负债率高企的局面下，以价换量成为房企不得已的选择。虽然销售回暖，部分房企也曾暗自提价，但房价整体上并未大幅反弹。中指研究院的数据显示，10月份百城住宅均价环比、同比首次出现双双下跌。
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