[摘要] 9月26日凌晨，北京师范大学房地产研究中心主任董藩发布万言长微博，称按北京目前房价增速，25年后，全国房价可达到每平米9万元、北京房价达到每平米80万元。此前，其曾在某论坛上发表上述言论，但遭到社会各方质疑。人民日报就刊文，称从来没有暴涨不跌的楼市神话。
涨到9万元/㎡和80万元/㎡，并不需要很高的年均涨幅
批评我的媒体指责我，说我的预测体现出的是线性思维，房价不可能再按照过去的速度增长了。其实，房价由今天的水平涨到平均每平方米9万元、北京平均80万元，并不需要太高的年均涨幅，以明显低于过去25年的涨幅就可能达到这个水平。
按照统计数据，25年前的1987年，商品房均价每平方米408元，那时的北京因为土地价值没有体现出来，也没有富裕阶层和外来人口对需求的推升，均价也只是500元左右(当时商品房定价规则为“成本＋法定利润＋税金”，成本包括建安成本、安置补偿费用、管理费用、财务成本等，利润率和税率都是统一规定的，故那时各个城市的房价水平差别不大)。
2012年，商品房的官方统计均价为5791元，我们按整数6000元算，25年中平均每年涨幅为11.4%；北京房价2012年官方数据约为2万元，我们按2万元算，25年中平均每年涨幅为15.9%。
事实上，我一直不认可官方的这个统计数据，因为有三个原因导致房价的实际涨幅被大大拉低：(1)在房地产调控的大背景下，若房价明显上涨，地方党政主要领导必定有思想压力。特别是后来对房价调控实施行政问责制和约谈制后，房价统计一直处于失真状态。
统计局对楼盘抽样时会产生倾向性选择，各个开发公司自己申报时也会明显压低成交价(2011年以前都是以房地产商上报为主)，汇集起来后统计局还要“修正”，其结果可想而知。(2)2011年后，房价统计改为以房产系统网签数据为主，但也难保证数据准确无误，因为至少还存在两大问题：一是迫于政府调控部门的压力，开发商剥离装修价格，主合同中按照毛坯房计价，再私下签一个装修合同，单独收费。
这种情况大量存在；二是由于中国的城市化还没有完成，新房开发主要集中在城市周边，而城市规模又在快速扩大，这就导致在房价统计和涨幅计算中，实际变成了本年度相对较差位置上的房子与上年度相对较好位置上的房子进行比较，而位置恰恰是影响定价的主要因素。
如果盯着一个楼盘的一、二、三期，观察它真实价格的变化，会发现与官方公布的数据存在明显差别。这种差别产生的基本原因就在于官方的计算方法不科学，因为没有考虑区位变化，结果必然失真。而在西方主要国家，城市化过程基本都结束了，人口增长缓慢甚至萎缩，交易的主要是二手房，它们均匀分布在每个城市空间，城市扩张对定价的影响已经基本不存在了。(3)无论是过去还是现在，在二手房交易中“阴阳合同”十分普遍，达到95%以上。双方出于逃税的目的，会在网签时将成交额签得很低，这就意味着这些数据作为统计源已经失去了意义。
以北京为例，2012年以来，四环以内的成交价格基本是在4~6万元间，最近一些名校附近甚至达到10万元，但官方公布的成交指导价只有2万元左右，签合同时只要不低于这个价就可以了。
基于以上原因，我认为，对2012年官方数据必须修正，还原其真实成交价，才能更科学地预测未来25年的情况。假定房价调整为每平方米7500元，北京的房价调整为每平方米36000元，过去25年平均每年增长率就分别变为12.4%和18.7%。
如果以2012年我估计的房价为基数，25年后分别达到9万元和80万元，平均每年涨幅分别是10.5%、13.2%，这个涨幅比前面25年分别低了1.9和5.5个百分点。如果按2013年北京每平方米实际成交价估计值4万元元计算，25年后达到80万元元，平均每年增幅进一步下降到12.7%，比过去25年平均值下降了6个百分点。
推荐阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
