[摘要] 9月26日凌晨，北京师范大学房地产研究中心主任董藩发布万言长微博，称按北京目前房价增速，25年后，全国房价可达到每平米9万元、北京房价达到每平米80万元。此前，其曾在某论坛上发表上述言论，但遭到社会各方质疑。人民日报就刊文，称从来没有暴涨不跌的楼市神话。
推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去的更强大
批评我的媒体指责我，说我的预测是信口开河，第二个理由就是房价不可能再连续高增长了，因为人口都老龄化了，很多房子空置了，甚至很多人认为房价会大跌。
这些说法都是无稽之谈，他们不知道在房价决定过程中，房地产的供应弹性小，需求弹性大；不知道房地产需求原则上只扩大不缩小这个道理；不知道房地产没有替代品，需求一般不可能转移或消失；更不知道房价有粘性，涨易跌难。这些特性是支撑全世界房价总体上继续走高的原因(不要看个别国家中短期变化)。
对这些理论问题，我不再进行详细论述。这里只简单罗列一下推动未来房价上涨的十大因素，让大家看看它们的力量有多强大——
1.大拆大建
几乎每座城市，都还有很多上个世纪50年代、60年代、70年代、80年代、90年代初甚至90年代末建的房子，按照今天的标准看，它们不节能、不环保、不配套、没有绿化面积、没有物业服务。
从今天的居住要求来看，它们都得陆续被拆掉重建。它们基本都是平房、低层建筑或多层建筑，容积率低，位置好，未来陆续会被改造成小高层或高层建筑。这类大拆大建工作估计要延续20年左右。这些拆迁补偿成本会越来越高，再加上其他生产要素成本的上升，房价总体上看只能升不能降。
2.人口增长
中国尚未达到人口增长的高峰，估计还有2-3亿的人口增长空间，而且10年内肯定会修改计划生育法规，放松管制。事实上，最近虽然并没有修改法规，但实际执行中已经放松，市场化人群的生育监管已经很轻了。
有人会提到移民带来的需求减少问题。其实，移民的人兜里揣着绿卡或外国护照，大部分还是依托中国生存、发展，并没有离开这片土地。这些增长的人口会继续制造房地产需求，并加剧人地之间的矛盾，推升房地产的价格。
3.城市化
截至2012年年底，中国城镇化率已达52.57%，似乎也比较高了。但这个数据从房地产市场角度看有严重问题，不能借此估算未来需求，因为这种统计把进城务工半年以上的农民工都算为城市人口(理由是他们主要在城里消费)。但是，进城务工的农民基本都没有能力购买住房，按户租住的也极少。因此，从住房角度看，他们还没有真正进入房地产市场。剔除这些农民，按户籍计算的城市化率估计大约只有35%左右。这些已进城和继续进城的农民逐步按家庭租房、买房的过程，就是房地产需求继续上升、房地产业继续发展的过程。这个过程远未结束，估计还要持续20年以上。
4.家庭裂变
家庭不断裂变，变得越来越小型化，这是社会发展的一个趋势。现在年轻人结婚后一般不再与父母同住，婆媳相处也需要距离，三世同堂、四世同堂变得越来越少。
20年前，还可以看到很多老少三代甚至四代合住、六七口甚至规模更大的家庭，现在很少见到这样的大家庭了，都已经陆续拆分、裂变成更多的小家庭。实时的人口普查发现，现在户均人口大约3.1口人，城市中户均大约2.9口人，北京、上海大约2.5~2.6口之间。这个裂变的速度在放缓，但过程远远没有结束，估计裂变到户均2.5~2.6口人，才可能稳定下来。这种裂变会释放出大量住宅需求。
5.生活方式的演化
我发现，对房地产需求最主要的推升力量不是人口增长，也不是城市化，而是生活方式的演化：(1)离婚率明显上升导致分住，产生新的住房需求；(2)大龄青年虽未结婚，独自购买、居住商品房；(3)年轻人结婚不是先与父母合居几年再分家，而是直接出去独居；(4)养老方式发生转变，不是接到自己家，而是给父母再买一套住房；(5)需求出现并上升，很多人周一到周五陪小孩在居住，周末回原住房居住；(6)高收入阶层郊区有别墅、城里有豪宅的情况大量出现；(7)大城市、特大城市周末夫妻出现，平时分居于两套房子中；(8)婚外家庭出现并增加，产生新的需求；(9)外派其他城市商务人员增加，原城市住房不卖，在新工作地又买房或租房；(10)休闲生活出现，度假城市及度假区出现大量度假房……生活方式的演化还有很多表现，不一一例举，总之它们合在一起创造出天量的需求，但却被大家都忽视了。
6.区际人口的整合
当今时代是人口与财富大整合的时代，人口和财富跨区域之间的大迁徙、大流动必将带来房地产市场的大调整。以大学生就业落户的变革和外出打工为契机，中国户籍管理逐步放松，为区际人口的整合打开了方便之门。于是，我们看到大量人口由内陆向沿海流动，由村镇和中小城市向大城市流动，由偏僻、封闭区域向核心、开放区域流动，由落后区域向发达区域流动，由干旱缺水区域向水资源丰沛区域流动，由资源枯竭区域向资源丰富区域流动，由气候较差的区域向气候较好的区域流动，由自然灾害频发地区向生存环境安全地区流动，等等。人口与财富的空间调整促进了房地产市场的空间变化，也整体上大大提升了需求规模。
7.经济高速增长
改革开放以来，中国一直是世界上发展速度最快的国家之一。到2012年，中国GDP总量已逾51万亿元，30多年来中国的GDP增速接近两位数。虽然现在GDP增长出现了下滑趋势，但有一点几乎可以得到公认：与其他国家相比，未来20年GDP增速仍将处于较高的水平。
这将从两个方面影响房地产需求：，GDP的高增长意味着收入的高增长，这就必然会推升购买力，包括住房需求；第二，高增长几乎意味着各行各业的快速发展，而房地产业是国民经济的先导产业，要为其他行业提供营业面积、写字楼、厂房等，这就必然意味着房地产需求的上升。
8.城乡收入差异
城乡居民收入差距大是城乡发展不协调的最突出表现，30多年来城乡居民收入差距值不断扩大。1978年城乡居民收入水平相差210元，2011年扩大到14833元。
长期来看，无论是收入增长速度还是值，仍然会继续扩大。千百年来，农民渐渐认识到，靠农业是不可能致富的，这就必然把大量农民逼进城里打工。无论长期打工还是短期打工，都要产生大量承租需求，需要大量的出租房作为供应。这无疑会拉动购买需求的上升。
9.城乡阶层意识
在中国，客观上存在这样一种事实：镇上的人瞧不起村里的，县城里的人瞧不上镇上的，城里的人瞧不起县城的，大城市的人瞧不起小城市的。在深圳人眼里，人民都是穷光蛋，在上海人眼里，人民都是乡巴佬，在北京人眼里，人民都是老百姓。在大城市工作、居住，意味着受尊重、不被看低。
城乡经济、政治差别的存在，使农民盼望着“跳龙门”，进入城市生活、工作成为农民的梦想。大批农民进入城镇尤其是大城市生活、工作之后，住房需求扩大，而城市的空间是有限的，住房供给也是有限的，因此房价上涨也就成为了必然趋势。
10.群居意识
外国人喜欢静，喜欢独处，而中华民族好热闹，群居意识是相当强烈的。经过世代相传，中国人越来越喜欢城市的热闹，因此人们从偏僻、落后、人烟稀少的地方走出来，逐渐向人口密集、配套齐全、气氛热闹的城市集中。人口的集中必将带来居住面积的集中与住房需求的扩大。中国人强烈的群居意识也是房价上涨的一大推动因素，并且将继续对房价的变动起到推波助澜的作用。
以上仅仅是我提到的推动房价上涨的十个因素，还可以例举更多，但限于篇幅，就不一一陈述了。这些因素汇集在一起发挥作用，对房价形成了巨大的推力。
我认为未来25年导致房价上涨的推力强于过去的25年，除非通过大规模扩大供应去缓解供求紧张的局面。但我估计，未来政府可能出台的措施对这种巨大推力的消减作用是有限的，因为扩大供给、征收房产税等都受到了实施条件的严格限制。
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