[摘要] 近期,某小区正在筹备业主委员大会,并依次选出会长、楼长、单元长,于是大家晚上经常碰在一起聊天,各种话题最终发展为对物业的声讨。同时,不少业主也知道了物业的一些不能说的“秘密”。
近期,某小区正在筹备业主委员大会,并依次选出会长、楼长、单元长,于是大家晚上经常碰在一起聊天,各种话题最终发展为对物业的声讨。同时,不少业主也知道了物业的一些不能说的“秘密”,比如,动用公共维修基金养护小区中央空调,物业报价近50万,业主询价只需10万；在小区收废品的人每年需向物业交1000元的管理费；每年定期在小区广场卖陶瓷、棉被的商贩也是交了钱给物业,而这些问题只有在成立业主委员会之后才能逐步解决。
在实际生活中,物业公司掌管着设施资源、公共财产和属于业主的各种营收。从本质上说,物业公司出售的产品只有一个,就是服务。但是由于信息不对称,很多业主都不清楚自己交着物业费,做着名义上的小区主人,最终买到了什么。
电梯广告的钱到底有多少
家住一楼的孙女士最近不得已搬家了,原因就是一楼的电视广告太吵了,定期更换的电梯门广告气味非常大,不少细心的业主还发现小区里的广告位越来越多。新的《物权法》规定,电梯间、外墙等属于公共设施,产权归全体业主所有。这些共用场所要经营广告,首先要经业主委员会同意,其收入也应归全体业主所有。
但是,在没有成立业主委员大会之前,这部分收入就是一个“秘密”。这部分广告收入,属于利用公共空间经营所得,理应归全体业主所有。即使在账目上能看到这笔收入,它也不会被发到业主手中,因为按规定它们应该用于补充物业费的不足、业主的其他各项开支或划归房屋的维修基金和房屋公用设施专用基金,物业从中可以收取一些管理费。
被盗窃可追究物业
在不少小区的“住户手册”上,物业公司都有这样的服务承诺:园区将实行封闭管理,为业主提供24值岗、巡逻服务,协助做好园区内的安全防范工作。事实上,这一服务承诺现在已经成了几乎所有物管公司的通常做法。尽管有值岗,有巡逻,同时还增加了技防设施,但在很多住宅小区,盗窃事件仍然无法根本杜绝。
《物业管理条例》第三十六条规定,物业管理企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。因此,小区业主家被盗,物业公司是否承担赔偿责任,要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务,不存在失职情形,业主家中财产失窃,不能要求物业公司承担赔偿责任；如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形,并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系,比如保安人员是否脱岗,监控系统是否全面良好运作,可疑人员是否被盘查询问等。如物业公司存在以上某一方面的职责疏忽,则应该承担一定的赔偿责任。
个人信息值多少钱
从物业手中买客户信息,在家装行业已经是公开的秘密,给客户打电话也是家装公司市场部的主要工作。不过买信息也是需要有人脉的,因为毕竟是违法的事情,物业公司的人一般都是卖给较熟的朋友,而同样的信息也可以多次买卖。为了更好管理小区,跟业主保持及时的沟通,在物业公司接手楼盘的时候,开发商会给一份业主名录,里面有业主的联系方式、身份证号码、家庭住址等信息。这些业主信息对于物业工作人员来说,也是一份不能说的收入。
“免费保修期”很短
家里的东西坏了,物业人员上门维修经常会收取维修费,“上门换灯泡要收10元的维修费,帮忙换门锁要30元,不包含材料费用。”某小区业主刘女士说“我再这个小区居住了5年了,很多东西都已经过了保修期,物业列出的维修费用还是比较合理的。”因为物业公司称,它们只负责维护“公共区域”。
屋内的墙面、顶棚、地面、门窗、五金件、管道、卫生洁具、灯具和电器开关,都有2个月到1年的保修期。起始日期是从工程竣工验收合格之日开始计算。有的免费维修在房子卖出去之前就已经过期了。防水、供热、各类管道等设施的保修期会长一些,一般在2至5年。物业公司的人说:“电梯的使用年限到了以后,可以启用公用设施基金来购买新电梯,费用不足的部分才由业主平摊,但这笔基金的启用要得到2/3以上的业主签字同意。”
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物业之困 瓶颈在哪里
6月4日,潍坊市物业管理协会与媒体沟通交流会举行,来自市物业管理协会及部分物业公司的十余名相关负责人、市物业办相关负责人、律师与本报记者进行了沟通交流,就近年来暴露出的一些小区业主与物业公司之间存在的问题,进行了总结和分析,就如何改进物业工作、更好服务业主作了深入探讨。
部分业主认为,既然交了物业费,那么小区里只要出现了问题,物业就都得负责。
无奈 物业不是的,业委会有时起反作用
在沟通交流会现场,市物业管理协会副会长徐伟东表示,一些小区内存在乱搭乱建的现象,引发部分业主的强烈不满。“不满意的业主就去找物业,说影响小区形象,我们也不愿意他们乱搭乱建,但有什么办法?我们只是企业,不是执法部门,只能找到个别业主进行劝告。”徐伟东说。
徐伟东表示,目前,部分小区的水、电、暖仍由物业管理,他认为,这些应由相关部门接手管理,但如何接手,也存在一个很大的难题。
市物业管理协会副会长李红表示:“物业行业现在存在的问题是,一部分业主分不清楚物业到底是干什么的,都想当然地认为,既然交了物业费,那么小区里只要出现了问题,物业就都得负责。房子出现了质量问题也找物业,而一部分开发商借机把责任转嫁给物业,这很不合理。”
“很多业主在家里失窃了,不管什么原因都先跑来找物业。”市物业管理协会副会长兼秘书长孙志娟说,他们希望业主能认识到,若丢失物品应该报警,物业公司可以协助调查,但没有责任为失窃负责。
除了小区失窃问题,孙志娟还提出,个别小区的业委会也给物业带来了不小的困扰。
“业委会应该是在业主和物业之间,起到沟通、协调的作用,但现在个别业委会却打着维护业主利益的旗号故意为难物业。甚至有的业委会从中挑拨,把矛头直指物业,严重伤害了业主和物业之间的关系。”孙志娟说。
部分业主不交物业费也是困扰物业公司的一个难题。“基本上每个小区都有几户常年不交物业费的业主,他们不是没钱,问他们为什么不交,没有理由,就是不交。小区的卫生、绿化、公共设施维护等,都是物业管理,物业费收不上来,我们哪有钱为业主提供更好的服务?”市物业管理协会会长肖同法说。
物业不征求业主同意,私自把小区内的绿地铲除,或拆除自行车棚,建设车位。
问题 拖欠物业费就摘水表等管理问题凸显
本报记者在采访过程中遇到不少业主反映与物业有关的问题,在现场,记者就相关问题说明了看法。
在采访中,记者曾遇到过有的开发商在交房后,配套设施不全,但物业却存在收物业费的现象。经了解得知,小区配套不完善的情况下,物业费应该由开发商来承担。
同时还有因业主拖欠物业费,家中水表被物业摘走等类似物业捆绑收费的情况存在。业主不交物业费,确实是不应该的。但作为为业主服务的单位,物业无权摘走业主家的水表。双方的做法都欠妥。
记者在采访过程中,还遇到物业随意在小区内改规划建车位的问题。小区物业在不征求业主同意的情况下,私自改规划,把小区内的绿地铲除,或拆除自行车棚,建车位,向业主出租或出售,这些都不符合相关规定。不经过大部分业主的同意,这是不允许的。
同时,不买车位就不让业主的车辆进小区也是业主反映较多的问题。现在很多新建小区都建有地下停车场,部分购买车位的业主,可以出入小区,但部分没有经济能力购买车位的业主却无法正常开车进入小区。即使有的业主要驾车回家搬运一些沉重的物品,往往也只能把车停放在小区门外。这使得物业的管理很不人性化。
有的小区物业就做到了人性化管理,也得到了业主的认可。没有车位的业主可以驾车驶入小区暂时停放搬运物品,但须留下房间号,业主搬运完物品后会自觉把车开出小区。这样,双方也都能互相理解。
让业主知道遇到问题时该怎么办,怎样通过正规渠道解决,让业主享受到更好的服务。
期望 及时沟通交流,让业主享受更优质的服务
目前,一些业主对物业服务的相关政策理解较少。物业公司负责人希望,越来越多的业主能了解一些相关的政策,通过政策、法规、事例的引导,让业主们对物业管理有更加清晰的认识。遇到问题时,他们能与业主及时沟通,达到解决问题的目的。
市物业管理协会会长肖同法告诉记者,下一步市物业管理协会将着力提升全市物业公司的服务水平,同时促进个别物业公司的规范服务。
经与市物业管理协会协商,本报也将于近日推出关注物业服务系列报道,搭建起物业公司与业主之间沟通交流的平台,及时报道相关物业政策及常识,物业公司的相关职能及责、权、利。让业主知道遇到问题时该怎么办,怎样通过正规渠道加以解决,从而让居民享受到更好、更优质的物业服务,促进社会和谐发展。
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4月9日,奎文区后栾花园小区的不少业主反映,小区有正规的物业公司,但最近后栾社区不但派人出面看大门,而且开始向业主收取车辆出入大门的办卡费、车位租赁费、地下车库服务费,否则车辆不准进入小区。而一部分已购买地下车位的业主更是非常无奈,他们已经向物业公司缴纳了每月30元的车位服务费,而后栾社区的人却还要向他们收取每年200元的服务费。
社区贴出收费通知并操纵门禁系统
4月9日上午,记者来到后栾花园小区北门,此处有一张后栾社区在4月2日贴出的通知,上面写着:“经社区两委和物业办研究决定,进入小区的车辆一律办卡收费,有车不办卡的车辆不准进入小区,需要固定车位的车主请到后栾花园北门办理租用手续；在小区内的固定车位,每个车位每月收费60元,每年720元,请在规定时间内办理有关租用手续；有车库、地下车位的车辆进入小区,每年收取服务费200元,否则停止使用蓝牙。”
“我们小区有正规的物业公司,后栾社区出面收费太不合理了。”“在北门看大门的都是后栾社区的人,早上他们不让没缴费的业主车辆出入,不给开门禁,致使有些车辆堵了大门。”几名业主告诉记者。
记者注意到,小区北门设有门禁系统,两侧房间内都有人看大门,同时操纵门禁系统。一名业主告诉记者,进入大门往南就是小区物业公司的岗亭。
物业：发声明表示社区收费行为违规
“我们是小区物业公司的保安,北门看大门的都是后栾社区的人,门禁系统也是他们安的。”小区内岗亭的保安告诉记者。 业主们又让记者看了物业在小区宣传栏上贴的“严正声明”,声明称:“4月2日后栾社区张贴的通知(收取出入卡费、车位租赁费、地下车位服务费等),根据2012潍价费发32号文件的有关规定,特作以下声明:一、后栾社区无视业主和物业公司的权益,实行收费是非法的。二、收取进出门的蓝牙卡费,不管多少钱都属于违规行为,政府已经取消此项收费。三、地下车位已经由物业公司收取服务费,再重复收费200元,纯属乱收费。四、如果收取车位租赁费,在本小区未成立业主委员会前,不管多少都是违规行为……”
采访中,几名业主表示,小区物业的管理还不错,后栾社区无权向他们收费。
律师：未经过业主同意 不能随便建大门
对于业主反映的问题,后栾社区的工作人员表示,小区地皮是社区的,地上车位是社区投资建的,而且小区北大门、门禁系统也是社区投资建设安装的。同时,该物业只收费不投资,小区内的监控设施一直没有安装,绿化也不到位,所以社区只好出面管理,管理人员的工资、电费等只能从向业主收取车位租赁费、地下车库服务费等来出。
物业一名负责人告诉记者,该小区有后栾社区的回迁房,也有单位团购的商品房,他们2011年12月份开始管理该小区10栋居民楼,其余的由后栾社区自主管理。近几天,他们的电话快要被打“爆”了,因为部分业主已向物业缴纳车位服务费,而现在后栾社区还要向这部分业主收费。他认为社区没有收费资质,目前物业正通过相关部门协调解决。
山东王杨律师事务所的王建华律师表示,社区不具备物业管理资质,不能从事物业管理,更不能向业主收费。小区内的土地属于全体业主所共有。同时,没有经过业主的同意及规划部门的批准,小区大门不能随意建设。
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潍坊福海花园小区物业"更名"不和业主打招呼
物业方面称已被个人承包,但仍属原来的春风物业管理
最近,高新区福海花园小区的业主到小区物业交水费时,发现收据上盖的印章变成了“潍坊乐群物业管理有限公司”(以下简称乐群物业),居民十分不解:“我们小区一直由春风物业管理,而且现在还挂着‘春风物业’的牌子,咋就换了物业公司呢?”3月27日,福海花园小区物业工作人员及潍坊春风物业管理有限公司(以下简称春风物业)的相关负责人均表示,春风物业的内部职工承包了福海花园的物业管理,属于内部承包性质,但还是归春风物业管理。
收据上的印章由“春风”变为“乐群”
当日上午,记者来到福海花园小区,几名业主正在议论小区物业的事情。
有的业主说,小区换物业了,因为最近缴纳水费的收据上换了名称。而有的业主说没换,小区一直由春风物业管理。“没有换物业吧!你看那里不是还写着‘春风物业’吗?”记者顺着业主刘女士所指的方向看到,在小区物业办公室的外墙上,“春风物业”四个大字非常醒目。
“我是前段时间缴纳水费时才发现换了物业公司的,这些年一直是‘春风物业’,不知道怎么冒出个‘乐群物业’?”居民王先生说,如果他们小区真的私下里更换了物业公司,那么这种行为已经侵犯了业主们的权益。
一名2004年搬进小区的老先生告诉记者,小区一直由春风物业负责管理,“这几年春风物业管理我们小区,整体上还是不错的。前段时间我发现部分负责打扫小区卫生的人换了,卫生打扫得不及时了。以前隔一周就会有人来打扫楼道,现在大半个月都不见有人来。”
这名老先生告诉记者,今年1月份他到小区物业缴纳水费,拿到收据后并没在意,回家才发现收据上的印章是“潍坊乐群物业管理有限公司”,“更换物业不是小事,必须经过业主委员会或业主代表研究同意,还要张贴告示通知业主,但我们对此却一直不知情。”
记者在一名业主前段时间缴纳水费的收据上看到,上面显示的印章是“潍坊乐群物业管理有限公司”。“很明显就是换物业了,收据就是证据啊!”该业主对记者说。
“我们是小区的主人,怎么换了‘管家’我们不知道?这也太不可思议了。”现场几名业主对此都表示很不理解。
另外几名业主也认为,作为小区的主人,选择哪个“管家”,他们应该有起码的知情权,希望小区物业能给他们一个合理的解释。
◎律师说法
物业内部承包 印章不能更改
该小区业主委员会的一名负责人告诉记者,小区最近刚成立了新的业主委员会,选出新的业主委会成员,他对小区内是否更换物业的情况不是很清楚,但也听到了一些相关的消息,会尽快找小区物业落实。
对于此事,福海花园小区现任物业的一名工作人员告诉记者,目前,福海花园的物业管理由个人承包了,但仍归春风物业管理。
潍坊春风物业管理有限公司的一名相关负责人也表示,目前他们一名内部职工承包了福海花园的物业,虽属于承包性质,但还是归春风物业管理。
针对此事,山东王杨律师事务所的王建华律师表示,物业公司必须同时具备以下条件才能为业主服务:必须经合法注册、有资质,必须经业主委员会聘用,签订聘用合同。如果乐群物业得到春风物业可代其收费的授权,也需要以春风物业的名义收费,收据上不能出现“潍坊乐群物业管理有限公司”的印章。
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同一小区物业费两个价 赋海世家业主希望统一
高新区赋海仁居、赋海世家实际上是一个小区,分别是小区的一期、二期住房。然而,近段时间,赋海世家的部分业主感到非常不理解,他们的物业费上涨到了1.6元/平方米,而赋海仁居的物业费依然是1.08元/平方米。“同一个小区,为什么物业费的价格却不一样?我们不交物业费,现在开车回家都成问题。”3月8日,赋海世家多名业主反映此事。
物业费竟定俩价
8日,记者来到赋海世家,看到小区北门两侧停放着很多车辆。业主们对记者说,车主将车停在小区外,有的是因为没买停车位,也有一些在小区内购买了停车位,却由于没交物业费,而被迫将车停在这里。
“我们家花15万元购买了地下停车位,但现在车却进不了小区!”业主王女士对记者说。
“我们不是不交物业费,主要是因为我们一个小区的物业费竟然两个价。同一个小区、同一家物业,为什么收物业费却不一视同仁?”几名业主纷纷表示,赋海世家如今的物业费是1.6元/平方米,而赋海仁居的物业费却是1.08元/平方米,这令他们无法接受。
业主有异议拒交
赋海世家小区的王女士对记者说,赋海仁居、赋海世家虽然是两个名字,但实际上是同一个小区的一期、二期住房。去年10月份,赋家世家的物业费就上涨了,涨到1.6元/平方米,起初业主们以为整个小区的物业费都涨价了,并没有感到有什么不妥。
然而,他们从赋海仁居的业主处了解到,物业费依然是1.08元/平方米,这让他们感到很不理解。由于对物业费存在异议,他们便没有缴纳。
“我们家不缴纳物业费,物业就不收车位卫生管理费,欠费后车开不进小区,如今我们只能把车停在小区外。”王女士郁闷地说。
赋海仁居一名业主说,他们的物业费确实是1.08元/平方米。对于一个小区为什么物业费两个价格,他也不清楚。
律师表示不合理
随后,记者将此事反映给该小区物业。工作人员表示,赋海仁居、赋海世家确实是一个小区,属于小区一期、二期住房。虽然是一个小区,但先前一期、二期分别由两家物业公司管理,他们是在2012年下半年接管该小区一期、二期物业管理的,在接管时小区一期即赋海仁居当时的物业有一份协议,约定赋海仁居的物业费为1.08元/平方米,他们也只能按1.08元/平方米向业主收取。他们以后肯定会统一物业费价格,但这需要逐步来进行。
对于业主所说的不交物业费,就不收车位卫生管理费,车开不进小区的说法,这名工作人员予以否认。这名工作人员表示,如果业主们有异议,可以到物业与他们进行沟通。
随后,记者就此事咨询了山东王杨律师事务所的王建华律师。王建华表示,如果同一个小区内有多层楼房,也有高层楼房,物业费收费标准肯定不一样,毕竟高层楼房还有二次上水、电梯费等费用。但赋海仁居、赋海世家同属于高层楼房,不管前任物业、现任物业在交接时有什么协议、问题,这与业主们没有关系,物业费定了两个价格,确实是不合理的。
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